浅论城市既有小区土地空间的利用

浅论城市既有小区土地空间的利用

     欧阳甘霖^[1]，崔江余^[2]，马纯洁^[3]，张欣然^[4]

（[1]青岛静力工程有限公司，山东青岛  266071；[2]北京交通大学，北京 100044；[3]潍坊市建筑设计研究院有限责任公司，山东潍坊市 261041；[4]寿光建筑设计研究院有限责任公司，山东寿光市 262700）

[摘要]  通过充分调研分析我国城市既有小区日益严峻的停车难现象，总结国外解决停车难经验和对多种停车方式的对比；首次在国内业界提出以开发利用城市既有小区地下空间为主要方式的根治城市既有小区停车难综合方案；研发的专利技术和独特商业模式破解既有小区地下空间建造中的“一高一低”无逆转性障碍。

[关键词]  既有小区，停车难，土地空间，专利技术，商业模式。

[中图分类号]               [文献标识码]                  [文章编号]

On the city's existing residential use of land space

Ouyang Ganlin [1], Cui Jiang Yu [2], Ma Chunjie [3], Zhang Xinran [4]

[1] QingdaoJingli  Engineering Co., Ltd. Shangdong Qingdao, 266071;

[2]BeijingJiaotongUniversity,Beijing100044;

           [3] Weifang Institute of Architectural Design Co., Ltd.,ShandongWeifang ,261041;

                 [4] Shouguang Institute of Architectural Design Co., Ltd.,ShandongShouguang , 262700

[Abstract] through the full investigation and analysis of China's urban area increased both severe parking difficulties phenomenon, parking is difficult to sum up experience and abroad to solve a variety of parking on the way the contrast; for the first time offered to the domestic industry development and utilization of urban underground space for the existing residential both the main mode of radical urban comprehensive program of residential parking difficult; developed patented technology and unique business model to crack both the construction of underground space district, "one high and one low" no reversal of the disorder.
[Key words] existing residential, parking difficulties, land space, patented technology, business model.[free]

1、概述

近几年来，我国社会经济仍获得了全面快速的发展,人民生活水平大幅度提高，汽车进入家庭呈“井喷”式增长。随着私人汽车数量的激增，城市既有小区（以下简称小区）停车难问题接踵而来。例如：青岛：市内四区近千个居民小区，2010年末拥有34.76万辆私家轿，而市区停车泊位约有6.8万个，其中路内停车泊位1.8万个^[1]，85%的小区约20万辆私家车存在停车难。

广州：截至2010年10月，汽车保有量已超过155万辆，而合法停车泊位约63万多个，为2.5:1；广州市某小区200万元天价车位拍卖，虽是个案，但也彻底暴露了广州小区停车位严重不足的问题。2008年初广州成立了由

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[收稿日期] 2008-07-12

[作者简介] 欧阳甘霖，青岛静力工程有限公司董事长，青岛理工大学兼职教授，硕导，青岛市山东路9号B-25-C，266071，电话 0532-85832121， Email:ouyangganlin@163.com

常务副市长任组长的“市解决停车难问题领导小组”，制定三年新增15万个泊车位，截止2010年11月止，已新增182833个泊车位，超额完成预定目标，但这三年中广州市新增汽车超过50万辆，仅2010一年就增加30万辆。广州汽车年上牌增长率为22%，停车位年增长率仅为4%^[2]，可谓龟兔竟赛！北京：2010年9月底，汽车保有量已经达到450万辆。每年摇号硬增长24万辆，另更新置换约27万辆，每年共计可新增50余万辆，而停车位仅有1382804个，比例为3.3:1；太原：市辖六区约1832个小区^[3]，2010年末拥有46.06万辆私家车，私家轿车26.45万辆；但太原中心城区车与车位的比例不足10:1^[4]，小区80%约20万辆私家车停车难。按照国际通行惯例汽车/停车位比例应为1:1.2适宜，可见国内城市停车位严重不足。

 根据全国第六次人口普查第1次主要数据公报显示：大陆31个省、直辖市、自治区总人口13.4亿人，总户数约4亿户，平均每个家庭户人口3.10/户，城镇人口占总人口比例49.68%为6.2亿人/3.1≈2亿户。2010年末全国私家车保有量6539万，既使如此“井喷”十年达到中国城镇平均每户一辆，为149/1000；而目前世界平均水平已经达到124/1000，我国还是世界落后水准，跟美国几乎一人一车相比就相差更远。而小区停车位怎么跟上？其前景不得不令人十分担忧！图1为青岛市区航空三维照片，作为沿海旅游城市的青岛市规划还算比较好的，市区小区如此鳞次栉比，中国城市小区密集程度可见一斑。2010年，百万人口以上的城市将达到125个左右，其中200万以上的特大城市达到50个左右（城市人口统计时还不包括短期流动人口）。我国大城市小区停车难与国外城市相比有自己的特点：

图1 青岛市区航空三维照片

人口密度高，家庭多，小区容积率高，必然导致居住环境拥挤。大批新建小区住宅建筑的主流为高层建筑，居住人口过万的小区在我国大中城市比比皆是。其结果势必会导致局部人口超级密集，小区停车难的矛盾更加突出（见图2）。②马路狭窄，小区外停车难。按照国际惯例，城市道路面积率应当是城市面积的25%为宜，华盛顿为43%、伦敦33%、东京为13%、北京为11%，广州为2.65%，而我国多数城市的道路面积还不到0.8%，在这么小的道路面积上，如果大量路边停车，不堵才怪^[5]。由于城市拥挤，小区外其它可以作为停车的犄角旮旯也相当有限。③老城区是密集住宅区。这是中国城市的一大特色，而且老城区由于规划落后，“城市人口与城市空间布局极不均衡，巨量人口集聚于中心的批准。一般讲，在密集的商业区，政府规定开发建造多少使用面积就要配一个停车位，若建楼计划书中的车位少，政府将审核至与停车位、建筑面积相适应比例的层数。靠郊外一些地段，车位与楼宅的比例比较宽松一些。巴黎：人在楼中车停地下^[7]。城区千军万马进出焉能不堵？”^[6]。这无疑更加加剧城市小区停车难。④城市立体空间开发利用率低，日本：有建筑就有停车场，有车位才有车牌，如果把东京所有地下停车场连成一片，几乎可以认为东京地下还有另外一座城市。纽约：在纽约市无论哪个区域开发造楼，方案中的停车位多少，售价多少，租价多少，都要得到政府的批准。

图2  小区道路两侧满车辆

我国关于停车规划的首个强制性国家标准《城市居住区规划设计规范》颁布于1993年、修订于2002年。在1993年之前建设的所有小区，都没有停车配套的规范，而2002年颁布的国家规范标准是不小于10%，显然，这是一个根本不具备适用性和指导性的标准。加之开发商担心车位不好出售，一般新建小区车位配备仍保持在1:0.6左右，而这些新建小区的住户主要是年青一代，私家车拥有量比例大，于是停车难问题依然突出。从附表1中可得知：地产投资越多，车辆增加亦多，成正比；车辆增加越多，车位缺口越大，成反比；城镇人口比例增高，私家车数量增多，成正比（见附表1）；我国城市化进展还会持续很长时间，停车难已经成为一个十分严峻的迫切需要解决的社会问题。

2、解决小区停车难方式

土地不是简单的平面空间，应作为三维空间看待和利用。理论上从国土表面积界线往下伸延至地球中心的土层界面，往上伸延至地表竖向无限空间共同组合称为土地三维空间，既地下延伸空间（简称地下空间）、界线内地表面积（简称平面空间）、地表竖向延伸空间（简称竖向空间）。由于长期以来缺乏对土地三维空间特别是地下空间的规划和开发，致使城市可利用的土地平面空间越来越紧张的矛盾十分凸显，已成为制约城市可持续发展的瓶颈。不管是2002年前或之后的停车难小区，大多数在近二十年甚至更长时间内是既不能拆迁重建（不仅土地资源紧张而且拆迁难度和成本越来越高），又不能坐视不管的。唯一的出路就是要因地制宜，在既有小区内增建大量停车位。停车位建设的方式包括地下停车场、地上架空立体停车场、机械式立体车库等。在寸土必争的小区内要占大量平面空间增建停车位并不现实；道路面积已经奇缺的状况下路边停车只是一种微不足道的赞助措施，根本不能作为一种解决停车难的途径；机械式停车库因其耐久性、经济性、便捷性、安全性以及仍存在的占地选择性在当前也不可能大量采用；其它竖向空间立体停车方案基本不为居民接受；采用静力公司发明的专利《一种多层多拱植物分隔式停车装置》增建竖向多层停车位，属不动产，价位低廉，曲拱造型也美观韵律，占用平面空间极少，不影响小区原道路通行，增加的植物体积吸储碳能量与全部停车数按每日平均两次存取排碳总量之比为10:1，从这个意义上讲为负排碳停车场。但城市的竖向空间应尽量多留一些蓝天白云是很有必要的，故此停车装置也不宜过多采用。开发小区地下空间作为停车场，虽然建造技术难度高和居民承受价位能力低这个矛盾突出，但完全可以满足既有小区的大量永久性停车要求，化解土地平面资源十分紧张的窘境，且不影响小区的生活环境，防空及避灾也特别适用。从长远利益来看，是最合理最科学的小区停车场增建方向，也是国外先进国家的成功经验。

3、政府解决小区停车难的作为

许多国家和城市在私家车拥有量达到一定水平后采取限制增量、鼓励公交的政策来缓解拥堵和停车难的做法，虽有可取之处但实属不得已而为之的消极措施。美国3亿人拥有2.85亿辆私家车（不包含专用车辆），几乎%E